Crédit immobilier : qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Dans le cadre d’un prêt immobilier, la solvabilité est le montant maximum qu’une banque est prête à prêter pour permettre à un acheteur d’acquérir un bien immobilier. C’est l’un des trois principaux éléments qui permettent de déterminer le pouvoir d’achat immobilier d’un acheteur. S’y ajoutent :
- Apports personnels, c’est-à-dire épargne réalisée par l’emprunteur lui-même.
- Prêts supplémentaires auxquels l’emprunteur a droit comme par exemple B. prêt à taux zéro ou prêt Action Logement
La solvabilité de l’acheteur est toujours calculée et soigneusement examinée par la banque. Elle dépend notamment d’une appréciation du niveau de risque : un crédit immobilier trop important par rapport aux ressources de l’emprunteur, en effet, augmenterait la probabilité d’un défaut de paiement.
Étant donné que chaque banque a sa propre politique commerciale, la capacité d’emprunt totale d’un acquéreur peut varier légèrement d’une institution à l’autre. Cependant, les critères de base sont les mêmes. L’établissement examinera :
- le taux d’endettement actuel de l’emprunteur
- Son reste à vivre
Calculez votre capacité d'emprunt
Déterminer le taux d’endettement de l’emprunteur
Le taux d’endettement des ménages est simplement le rapport entre les revenus et les coûts fixes. Le taux maximum, longtemps fixé à 33%, a été porté à 35% en 2020 par la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).Cela signifie que le remboursement du crédit immobilier et des autres crédits en cours ne devra pas dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur, de sorte que l’emprunteur puisse continuer à supporter les coûts actuels.
- Les revenus à prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement incluent :
- les salaires nets et primes récurrentes (contractuelles) ;
- les revenus professionnels non salariés (professions libérales, artisans, agriculteurs…) ;
- les pensions alimentaires reçues ;
- les autres pensions (retraite, handicap).
Selon les banques, les allocations familiales et les revenus fonciers peuvent également être pris en compte.
Les charges à prendre en compte, quant à elles, incluent :
- le loyer mensuel et les charges locatives ;
- les mensualités de remboursement des prêts en cours (auto, travaux, crédit renouvelable…) ;
- les pensions alimentaires versées.
Bon à savoir
Taux d’endettement : les banques conservent une marge d’appréciation
Si l’emprunteur présente un profil favorable, l’établissement financier peut exceptionnellement accepter de dépasser 35% d’endettement maximal. Par exemple, il peut s’agir d’un cadre de la fonction public à revenu élevé bénéficiant d’une sécurité d’emploi ou d’un jeune emprunteur avec d’excellentes perspectives de progression salariale.
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