Le droit de préemption du locataire
La définition du droit de préemption du locataire
Il n’existe pas un mais deux droits de préemption à distinguer. L’un concerne les propriétaires qui cherchent à céder un logement que la commune souhaite acquérir tandis que l’autre bénéficie aux locataires dont l’habitat est mis en vente. Cet article est donc consacré au droit de préemption du locataire.
Lorsqu’un bailleur cède un ou plusieurs logements occupés par des locataires, ces derniers peuvent disposer d’un droit de préemption. C’est notamment le cas lorsque le propriétaire délivre à son locataire un congé pour vente. Légalement, le congé vaut offre de vente et il doit donc mentionner le prix demandé ainsi que les conditions générales de la transaction. Le locataire dispose alors de deux mois pour accepter l’offre.
Dans tous les cas, le principe reste le même : le locataire est prioritaire pour acquérir le logement au prix demandé et deviendra propriétaire s’il le souhaite et s’il peut se le permettre financièrement.
Les différents cas de figure
Le locataire dispose d’une priorité pour devenir propriétaire du logement qu’il occupe dans les situations suivantes :
- Le bail prend fin et le bailleur délivre un congé pour vente au locataire au moins six mois avant l’expiration du contrat de location
- L’appartement est vendu pour la première fois après la division de tout ou partie de l’immeuble en plusieurs lots
- L’immeuble est vendu dans son intégralité (vente en bloc) en une seule fois. L’immeuble doit abriter au moins cinq logements.
- Le propriétaire personne morale (une entreprise par exemple) vend plus de dix logements dans un même immeuble.
Le congé pour vente
En fin de bail, le propriétaire adresse un congé pour vente qui vaut offre d’achat. Comme indiqué précédemment, le prix demandé et les conditions de vente doivent être indiqués à cette occasion. Si le locataire est partant, il répond favorablement par courrier recommandé ou acte d’huissier dans un délai de deux mois. L’acte authentique est ensuite signé dans les deux mois suivants (ou quatre mois si un financement à crédit doit être sécurisé au préalable).
Si le locataire refuse l’option d’achat, le bien est mis en vente normalement. Il doit alors quitter les lieux à la fin du bail. Cependant, l’occupant retrouve son droit de préemption dès lors que le propriétaire revoit le prix demandé à la baisse, même s’il a refusé la première offre.
La vente doit effectivement aboutir : dans le cas contraire, le locataire qui quitte le logement peut saisir la justice et obtenir réparation pour congé frauduleux. Néanmoins, le propriétaire qui peut prouver qu’il a bel et bien cherché à vendre avant de reprendre un locataire, faute de trouver un acquéreur, ne sera pas considéré en tort.
La vente après division de l’immeuble
Après la division d’un immeuble en plusieurs lots appartenant à différents propriétaires et la publication de l’état descriptif de division, la première mise en vente d’un logement occupé par un locataire lui donne la priorité pour se porter acquéreur. Le propriétaire doit ainsi lui envoyer une offre de vente, à laquelle il doit répondre dans un délai de deux mois. En cas de refus, le locataire peut rester dans les lieux tandis que le propriétaire cherche un autre acquéreur. Dans ce cas, cela peut aboutir à la vente d’un appartement occupé par le locataire qui pourra rester dans les lieux après la transaction.
Si le propriétaire revoit son prix à la baisse, le locataire doit recevoir une nouvelle offre à laquelle il devra répondre dans un délai d’un mois.
La vente d’un immeuble en bloc
Dans le cadre de la cession de l’intégralité d’un immeuble de plus de cinq logements, les locataires sont prioritaires pour acquérir leur appartement. Il s’agit d’un droit relativement récent (2006) renforcé par la loi Alur sur le logement de 2014. Ils doivent recevoir des informations sur le prix et les conditions de vente de l’immeuble mais également de l’appartement qu’ils occupent. De plus, ils doivent obtenir un projet de règlement de copropriété, puisque si au moins l’un d’entre eux achète son logement, l’immeuble sera détenu en copropriété. Enfin, le diagnostic technique de l’immeuble doit être fourni.
Une fois ces informations en main, le locataire dispose de quatre mois pour faire connaître son choix. S’il accepte la proposition, il devient propriétaire dans un délai de quatre mois maximum et le vendeur ne peut pas refuser la transaction. En cas de refus, il peut rester locataire jusqu’à l’expiration de son bail.
Il convient d’indiquer que le droit de préemption n’est pas systématique dans ce cas de figure, notamment si le futur propriétaire de l’immeuble s’engage à proroger les baux en cours de six ans.
A noter : si un des locataires préempte son logement et que le propriétaire de l’immeuble décide de vendre les autres lots à un prix inférieur à la proposition initiale, les autres locataires qui avaient refusé d’acheter en premier lieu disposent d’un nouveau droit de préemption à utiliser dans un délai d’un mois pour acheter au prix revu à la baisse.
La vente de dix logements dans le même immeuble par un seul propriétaire
Lorsqu’un bailleur de type personne morale décide de vendre au moins dix logements dans le même immeuble, les locataires qui occupent les lieux sont prioritaires pour les acheter. Après une phase d’information (générale puis personnalisée) sur le projet de vente, le bailleur doit respecter un délai de trois mois avant d’envoyer une offre de vente. Pour faire aboutir son projet et vendre à l’acheteur qu’il a trouvé, le bailleur personne morale « doit purger successivement deux droits de préemption » soulignent les notaires de Paris – Ile-de-France sur leur site internet : celui lié à la vente du logement après division de l’immeuble et celui en lien avec le congé pour vente délivré au locataire.
Echec de la préemption par le locataire et maintien dans les lieux
En dehors d’un congé pour vente, la cession du bien n’entraîne pas nécessairement la fin du contrat de bail et de la location. C’est d’autant plus vrai que les locataires d’un logement qui change de propriétaire sont davantage protégés depuis le vote de la loi Alur. Par exemple, le nouveau propriétaire est contraint d’attendre l’échéance du premier renouvellement de bail avant de donner congé au locataire. Ainsi, le locataire peut rester en place jusqu’à la fin du bail en cours puis pour trois années supplémentaires (six ans pour les bailleurs personnes morales). En outre, le nouveau propriétaire doit attendre deux ans à compter de son acquisition, indépendamment de la durée de bail restante, avant de pouvoir délivrer un congé pour reprise afin d’occuper les lieux lui-même.
