Immobilier locatif : vide ou meublé ?
Les immeubles à appartements étaient auparavant réservés à des investisseurs disposant d’un capital important, permettant à un seul propriétaire de détenir un ensemble immobilier, divisé en plusieurs « lots » pour maximiser les rendements locatifs.
L’intérêt croissant des Français pour l’immobilier et l’accès à la propriété, notamment porté par la baisse des taux d’intérêt et l’accès au crédit, a contribué à la démocratisation de cette stratégie d’investissement.
Avec un rendement locatif moyen de 4% à 6% pour les locations vides et de 6% à 8% pour les meublés traditionnels, le débat sur l’état à soutenir pour maximiser votre retour sur investissement semble favoriser le second type de… et en prenant une approche plus agressive de la fiscalité.
Abattement de 30% ou déduction des dépenses ?
imposés au titre des revenus fonciers. Selon les cas, le propriétaire sera assujetti au régime micro-foncier ou au régime réel.
Si vos revenus sont inférieurs à 15.000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier et bénéficier, à ce titre, d’un abattement de 30% sur ses loyers. Vous n’intégrerez donc que 70% des loyers encaissés dans le calcul de votre imposition. Ce choix vous engage pour une durée de trois ans et il sera donc nécessaire de prévoir d’éventuels travaux en amont, sous peine de ne pas pouvoir les déduire.
À l’inverse, le régime réel permet de déduire les dépenses nécessaires à l’acquisition de vos loyers comme les travaux d’améliorations, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière, diminuant ainsi votre revenu foncier.
Des déductions reportables
Si vous réalisez un bénéfice, ce montant sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales (17,2%). En revanche, si vous enregistrez un déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur vos revenus bruts dans la limite de 10 700 € par an.
L’excédent est provisionné et peut être imputé sur vos futurs revenus fonciers (sous réserve qu’ils soient positifs).
Une chose importante à garder à l’esprit concernant le déficit foncier : lorsque vous reportez un déficit foncier sur vos revenus globaux, vous devez alors attendre trois ans avant de revendre votre bien, sous peine de devoir remboursement le gain d’impôt.
Un régime fiscal plus avantageux pour le meublé
Dans le cas de la location meublée, les propriétaires optent souvent pour le statut LMNP, qui bénéficie d’un régime fiscal particulier.
Les produits qui en résultent relèvent de la catégorie des Revenus Industriels et Commerciaux (BIC), évitant ainsi la confiscation de l’impôt sur les revenus fonciers. Vous pouvez ensuite choisir la méthode d’imposition qui vous convient le mieux
- Régime réel ou micro BIC ?
Si les loyers perçus sont inférieurs à 70.000 euros par an, le régime forfaitaire du micro BIC vous permet d’appliquer un abattement de 50% sur vos loyers. Cependant, les charges éventuelles que vous pourrez supporter ne seront pas déductibles. Attention donc si vous avez prévu de réaliser des travaux.
Si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire toutes vos charges (travaux, intérêts d’emprunt…) de vos recettes locatives.
En plus des charges déductibles «classiques», vous avez la possibilité d’amortir l’immobilier (une durée maximum de 25 ans est conseillée mais vous pouvez choisir une durée moins importante). Il s’agit d’une charge non décaissée qui viendra réduire votre bénéfice imposable.
En cas d'amortissement, faites appel à un expert-comptable
Attention cependant, il est préférable de faire intervenir un comptable car l’amortissement d’un bien immobilier peut être compliqué. En effet, vous ne pourrez pas amortir uniformément votre bien. Les murs, les planchers et les toits ont des périodes d’amortissement différentes. Il est donc nécessaire de maîtriser ces règles comptables ou de se faire assister par un professionnel.
Nous estimons que le montant de l’amortissement est proche de 70% de la valeur de votre bien sur 25 ans à Paris et de 85% de la valeur de votre bien sur 25 ans en province. Par conséquent, les intérêts sont une déduction pour les frais que vous ne payez pas. Il s’agit d’une charge non monétaire qui réduira les bénéfices imposables du contribuable de l’investisseur.
Alors que le mécanisme BIC permet d’amortir les biens en emphytéose, les terrains ne peuvent être amortis qu’après déduction de certaines dépenses réellement payées (intérêts d’emprunt, travaux, assurances, etc.).
